Kupując mieszkanie w Warszawie w 2025 roku, licz się z kosztami notarialnymi obejmującymi taksę, podatek PCC lub VAT, wypisy aktu i opłaty za wpisy do księgi wieczystej. Dla mieszkania za 1,2 mln zł wydasz nawet ponad 30 tys. zł, w zależności od rynku i finansowania.
Co dokładnie wchodzi w skład kosztów notarialnych?
Przy zakupie mieszkania w stolicy łatwo poczuć się zagubionym, widząc tyle różnych opłat. Wszystko jednak da się policzyć i uporządkować. Podstawę stanowi taksa notarialna, do tego dochodzą podatek PCC lub VAT, opłaty za wypisy aktu notarialnego oraz wpisy do księgi wieczystej. Cała suma trafia bezpośrednio do notariusza – to on rozlicza się potem z urzędem skarbowym i sądem. Ty płacisz raz i masz spokój. Takie rozwiązanie oszczędza czas, ale nie zostawia pola do negocjowania większości opłat. Zyskujesz jednak pewność, że całość formalności idzie zgodnie z przepisami.
Taksa notarialna – ile wynosi przy zakupie mieszkania?
Taksa notarialna to oficjalne wynagrodzenie notariusza za przygotowanie aktu sprzedaży mieszkania. Stawki wyznacza ministerialne rozporządzenie. Im droższe mieszkanie, tym opłata wyższa, ale procentowo coraz mniejsza. Na przykład, przy mieszkaniu wartym 1 200 000 zł notariusz policzy 4 770 zł plus 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł, co daje łącznie 5 170 zł netto. Do tego zawsze doliczany jest VAT 23%. Ostatecznie otrzymujesz kwotę brutto w okolicach 6 360 zł. Część notariuszy jest gotowa zaproponować rabat, szczególnie w dużych miastach, gdzie konkurencja działa na Twoją korzyść. Nigdy nie płać bez wcześniejszego poznania końcowej kwoty, bo doliczenie VAT-u łatwo przeoczyć przy pierwszych wyliczeniach.
Podatek PCC czy VAT – jaki podatek zapłacisz przy zakupie mieszkania?
Tutaj decyzję podejmuje rynek, z którego pochodzi Twoje nowe M. Na rynku wtórnym (kupujesz od osoby prywatnej), zapłacisz PCC w wysokości 2% wartości mieszkania. Dla 1,2 mln zł daje to równe 24 000 zł. Wyjątek przewiduje ustawa – osoby do 36. roku życia, kupujące swoje pierwsze mieszkanie, są zwolnione z tej opłaty. Na rynku pierwotnym nie płacisz PCC, bo podatek VAT już jest wliczony w cenę, którą podaje deweloper. Zwykle wynosi on 8% (dla mieszkań do 150 m²), a przy większych metrażach część powyżej tego limitu objęta jest stawką 23%. Finalnie cena od dewelopera to cena brutto – niczego już nie doliczasz przy akcie notarialnym.
Wypisy aktu notarialnego – ile kosztują kopie dokumentu?
Po podpisaniu aktu sprzedaży potrzebne są oficjalne wypisy – dla kupującego, sprzedającego, banku i sądu. Wypis aktu notarialnego kosztuje 6 zł netto za każdą stronę plus VAT. Przy założeniu, że Twój akt ma 15 stron, a wypisy dostaną cztery strony (dla każdej instytucji), zapłacisz 360 zł netto, czyli 443 zł brutto. Dłuższe umowy i więcej wypisów zwiększają tę sumę, więc jeśli bank żąda własnej kopii, poproś notariusza o wycenę całości jeszcze przed spotkaniem.
Opłaty sądowe i księga wieczysta – obowiązkowe formalności
Po zakupie mieszkania notariusz zgłasza wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Ta operacja kosztuje zawsze 200 zł – jest to stała opłata, niezależna od wartości mieszkania. Gdy lokal nie ma jeszcze księgi (nowe inwestycje), dolicz dodatkowe 150 zł za jej założenie. W przypadku zakupu na kredyt potrzebny jest jeszcze wpis hipoteki (200 zł). Nie są to duże kwoty, ale bez nich nie ma możliwości sfinalizowania transakcji – są one niezbędne dla pewności prawnej.
Koszty dodatkowe przy zakupie na kredyt hipoteczny
Przy kredycie hipotecznym pojawia się kilka nowych wydatków. Bank wymaga ustanowienia hipoteki – zapłacisz więc 200 zł za wpis do księgi wieczystej oraz podatek PCC od hipoteki (stała kwota 19 zł lub 0,1% wartości hipoteki, jeśli jest to hipoteka umowna). Jeśli bank żąda odrębnego aktu ustanowienia hipoteki, pojawia się dodatkowa taksa (do 200 zł netto plus VAT). Nie zapomnij o kosztach wypisów aktu dla banku, prowizji, wyceny nieruchomości czy wymaganych przez bank ubezpieczeniach. Każda z tych pozycji podnosi końcowy budżet nawet o kilkaset złotych.
Przykład – ile naprawdę wydasz przy mieszkaniu za 1,2 mln zł?
Spójrz na podsumowanie kosztów w formie czytelnej tabeli – w tym wariancie zakładam 15-stronicowy akt, cztery wypisy, standardowe opłaty sądowe i rynek wtórny bez zwolnienia PCC.
| Koszt | Rynek wtórny | Rynek pierwotny |
|---|---|---|
| Taksa notarialna (netto) | 5 170 zł | 5 170 zł |
| VAT (23%) od taksy | 1 190 zł | 1 190 zł |
| Wypisy aktu | 443 zł | 443 zł |
| Wpis własności do KW | 200 zł | 200 zł |
| Założenie KW (jeśli brak) | – | 150 zł |
| PCC (2%) | 24 000 zł | – |
| VAT w cenie mieszkania | – | ~88 889 zł |
| Wpis hipoteki (przy kredycie) | 200 zł | 200 zł |
| PCC od hipoteki | 19 zł | 19 zł |
| SUMA kosztów dodatkowych | 31 001 zł | 7 102 zł |
Jak sprytnie podejść do kosztów notarialnych?
Przy kosztach notarialnych najważniejsze są sprawdzenie cennika w różnych kancelariach i negocjacje taksy notarialnej – niektórzy notariusze potrafią zejść nawet o 30–40%. Najwyższe opłaty, takie jak podatek PCC na rynku wtórnym czy VAT na rynku pierwotnym, są niezmienne i wynikają z przepisów. Przygotuj wszystkie wymagane dokumenty z wyprzedzeniem – lista nie jest długa, a każde opóźnienie może wydłużyć cały proces. Przed wizytą warto ustalić liczbę wypisów i uzgodnić, kto dokładnie pokrywa każdą pozycję rachunku (czasami deweloperzy lub sprzedający zgadzają się na podział wybranych kosztów).
Jak przygotować się do wizyty u notariusza?
Zanim pojawisz się w kancelarii, zbierz: dowody osobiste, dokumenty potwierdzające własność sprzedającego, numer księgi wieczystej, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami za mieszkanie, umowę kredytową (przy finansowaniu bankowym) i ewentualnie potwierdzenie spełnienia warunków do zwolnienia z PCC. Ustal wcześniej, ile wypisów potrzebuje bank, jakie opłaty dodatkowe są przewidziane i na kiedy możesz oczekiwać gotowych dokumentów. Taka organizacja pozwala uniknąć nerwów w dniu transakcji.
- porównaj oferty kilku notariuszy pod kątem wysokości taksy;
- przygotuj wszystkie wymagane dokumenty według listy od notariusza;
- przelicz dokładnie koszty: taksa, wypisy, PCC/VAT, opłaty sądowe;
- jeśli kupujesz z kredytem, uwzględnij wpis hipoteki i PCC od hipoteki;
- sprawdź, czy przysługuje Ci zwolnienie z PCC jako osobie do 36 lat;
- zamów kalkulację wszystkich opłat przed podpisaniem umowy.
Aktualizacja artykułu: 31 maja 2025 r.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu Homebanking.pl
Kontakt: https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Materiał ma wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, finansowej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu polskiego prawa. Ewentualne decyzje podejmujesz samodzielnie i na własne ryzyko, świadom możliwej utraty kapitału; treść nie uwzględnia Twojej sytuacji. Przed działaniem skonsultuj się z licencjonowanym ekspertem lub prawnikiem. Autor dokłada starań o rzetelność danych, lecz nie gwarantuje ich pełnej aktualności ani nie odpowiada za skutki ich użycia. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne do usług i produktów finansowych, na których zarabiamy; skorzystanie z nich nie wiąże się z dodatkowymi kosztami dla Ciebie.
